忠泰房屋

央行於19日召開第一季理監事會議，利率決策「連8凍」，重貼現率維持2%不變，第七波選擇性信用管制也續行，不過第2戶貸款成數從5成放寬至6成，市場普遍表示肯定，但是否能對低迷買氣有幫助？值得關注。
根據央行指出，自2024年9月啟動第七波信用管制，並搭配銀行不動產貸款總量管理措施後，市場投機氛圍已有降溫跡象。從金融數據觀察，不動產貸款占整體放款比重，已由去年6月的37.6%高點，下降至今年2月底的36.0%；住宅貸款年增率也從11.3%放緩至4.5%，建築貸款年增率則降至1.5%，顯示資金動能明顯收斂。
中信房屋總經理張世宗指出，從整體數據來看，不動產貸款集中度已自2024年6月底高點37.6%，回落至今年2月底的36.0%，房貸年增率亦呈現明顯降溫趨勢，顯示資金過度集中於房市的情況已有所改善。由於第七波信用管制已初見成效，適度放寬第2戶貸款限制，屬於風險可控下的政策微調，不僅有助於釋放自住型換屋需求，也可望緩解市場1年多來的交易僵局。

對換屋族群來說，原本第2戶貸款成數僅能5成，購屋資金相當受限，也成為房市交易的緊箍咒，央行為抑制投資客炒房，把多數換屋族群界定為投資客，只要購買第2屋，貸款成數直接降為5成。

通殺的結果，就是交易量全面窒息，換屋產品成為市場毒藥，也讓新建案普遍都規劃為首購房型，畸形的市場變化，讓整體房市走向不正常化。
 

緩解交易僵局 換屋族可望出籠

房市趨勢專家李同榮認為，央行此次將第2戶貸款成成提高至6成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。

畢竟央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺表示肯定，對正處於換屋階段的民眾而言，提高1成成數，確實可在一定程度上減輕資金壓力，有助於降低因資金調度不及而產生的違約風險，也可減緩「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對市場流動性具有正面幫助。

銀行估價保守 貸款恐「看得到吃不到」

不過，王瑞祺也表示，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。此外，多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「8成房貸」為基準進行資金安排，然而在現行政策下，即使提高至6成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距。

中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提醒，金融機構針對「已簽約但未撥款」的個案，應有明確的銜接標準，確保民眾能即時適用新制6成的額度。雖然成數提升，但金融機構內部的「總量管制」（如銀行法第72-2條）若未同步配套，民眾仍可能面臨「看得到額度、排不到貸款」的困境。

該如何讓「一攤死水」的買氣回溫，李同榮直言，要讓房市交易量真正回溫，政府應考慮取消或延長18個月出售第1戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整；另外，還有央行總裁楊金龍所提：「建商若能讓利，房市才能軟著陸。」在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長、屆時跌幅反而加深。
 

豪宅門檻多年未改 業者盼鬆綁

王瑞祺則認為，現行信用管制中影響最深遠的，還是豪宅貸款成數僅3成，即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。

近年房價高漲，有人兩年前購買台中預售屋是3800萬，今年將交屋，房價已超過台中豪宅門檻是4000萬，貸款成數便從簽約時約定的8成掉3成，這種案例在都會地區很普遍，即使央行第2戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。

楊玉全也建議，10餘年未配合市場實況豪宅門檻限制應重新檢討，銀行也應持續優先支持自住、換屋類貸款，另外也呼籲央行對土方之亂造成開發困難，應進而鬆綁18個月開工限制。
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